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房地产业“转型”之辩:横跨“新赛道”谈何容易?
发布时间: 2019-08-05 来源: 南方网 作者:

  “转型是很复杂的事情,你熟悉的可能会怀念,你所依赖的可能要放手,你才会看到不一样的未来。”保利公寓副总经理姚志鹏说。


  2019年7月26日至29日,博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会在三亚隆重启幕。其中,在《楼市增长潜力:新热土与新赛道》的分论坛上,姚志鹏如此解读传统房企的转型思路。


  以政策性和周期性为主要特征的房地产市场,正在迎来一个新的发展阶段。一方面,市场下行周期出现,京津?#20581;?#31908;港澳、长江经济带等一系?#26143;?#22495;政策的出台,在划定新的区域热点的同时,也给房地产带来新的发展“热土”。另一方面,从行业的业态多元化的角度,虽然“巩固基本盘”的思路备受认可,但行业竞争日趋激烈,新的赛道必须开启。传统房企需要在主业之外,寻找新的业绩增长点。


  在传统业务领域,房企如何寻找新的投资“热土?#20445;?#22312;新的业务领域,又将如何平稳地跨?#20581;?#36187;道?#20445;?/p>


  团队和基因更重要


  近年来,房地产企业纷纷启动多元化转型,业务横跨商业、办公、租赁、文旅等相关领域。部分企业还将触角延伸?#25581;?#30103;、体育、科技等非相关领域。


  这种跨界的背景在于,传统房地产业务的天花板已经隐约出现,房企必须寻找新的业绩增长点。全国房地产商会联盟主席顾云昌在发言中表示,房地产业不可能按?#23637;?#21435;那样高速增长,行业拼规模和资金的时代已过,未来将转向高质量发展。


  陕西协和投资控股股份有限公司总裁、西安协和置业股份有限公司董事长张金鹏也表示,“我们作为区域性的房企,已经到了青春期。成长到青春期的过程中,有过迷茫和困惑。?#22791;?#20225;业转型方向为文旅地产运营。


  近年来,由增量转向存量,是行业的一个重要思路,但这种模式对企业的运营能力有着极高的要求。


  ?#28304;耍?#23002;志鹏表示,未来的转型要具备资管的思维,“现在传统房地产更多做的是买地-建房-出售这样简单的程序,但其实这其中还包括了投资、买地、筹划、设计、运营等多个?#26041;?#30340;全流程,如果能在资产规模和?#25214;?#19978;做文章,将是一个更加可?#20013;?#21457;展的转型。”


  顾云昌认为,能否做好这些多元化业务,关键在于团队能力如何。


  区域价值重估


  在传统地产领域,随着行业变化和区域政策出台,区域价值重估已迫在?#20864;蕖?#22312;论坛现场,贝壳研究院和21世纪产业研究院共同发布?#24230;?#27969;通视角下的楼市增长潜力-2019年城市购房动能排行榜》,报告基于政策趋势、产业聚集、城市化进程、人口流动等?#21103;輳?#23545;各城市的购房动能进?#20449;?#21517;。


  贝壳研究院首席市场?#27835;?#24072;许小乐指出,购房动能=增长力+?#20013;?#24615;。若以具体数据来衡量各个城市的购房动能,深圳刚需?#20013;?#21147;最强,武汉改善转化力最强。


  具体而言,一线及强二线城市购房动能排名?#22771;啊?#20854;中深圳因为巨大的潜在刚需规模居于首位,北京、上海则因为较高的换房比例带动交易乘数效应而位居二三;杭州、南京、苏州因为人才吸引政策和较?#24247;?#32463;济吸引力排名也较前。


  综合换房比例和难度,武汉由于较高的换房比例和相对宽松的换房环境,其改善动能指数排名第一,西安、重庆等换房政策较为宽松的城?#20449;?#21517;也相对?#22771;啊?/p>


  在都市圈表现上,北京城市圈具有明显的“分化型特?#40140;保?#19978;海和广深城市圈则是明显的“融合型特?#40140;薄?/p>


  许小乐表示,城市房地产大格局正在重塑。和传统一、二、三、四线划分有所不同,杭州因为较?#24247;?#38656;求?#20013;?#21147;超越一线广州,环沪、环深三四线城市超越部分二线城市、二线“明星城市崛起?#20445;?#22914;武汉、西安、成都等,具有?#20013;?#22686;长动能。


  综合上述结论,报告建议,开发?#35848;?#22810;聚焦一、二线城市及少数有活力的三四线城市,从地产开发向城市综合运营转变。购房者一方面考虑未来城市发展潜力,也要考虑购房可支付性,中短期来看,二线城市是未来不错的选择。


  (21世纪经济报道 张敏)


  (编辑:喃喃)

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