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房贷利率换锚房贷成本涨了吗?审批时长影响最终利率
发布时间: 2019-10-09 来源: 新京报网 作者:

  ?#26412;?#28145;圳、天津首套房贷成本微升,上海首套房贷成本微降;由于LPR每月20日报价一次,波动?#28304;?#20110;此前基准利率,因此银行审批时长等因素会影响申请人最终获得利率。


  10月8日,个人房贷利率换锚首日,新京报记者在调查中获悉,?#26412;?#28145;圳、天津首套房贷成本微升,上海首套房贷成本微降。不过整体来看,四城首套、二套房贷利率与国庆前相比变化均甚微,上下变化幅度?#27982;?#36229;过6个基点,“要不客户也没法适应。”银行贷款经理称。


  多家银行的贷款经理还提醒,房贷利率锚定的LPR(贷款市场报价利率)每月20日报价一次,申请人可获得的房贷利率不以递交材料日期利率为准,而是看银?#26032;?#20837;系统或审批时间,快则一?#25945;歟?#24930;则一个月。“比如20?#28072;?#36882;交的,审批下来可能是20日后,就参照下一次报价了。”银行贷款经理说道。


  银?#24615;?#24037;和?#30340;?#20154;士均表示,短期内房贷利率会平稳过渡,长期看成本有可能下降。但“房住不炒”原则不变,投机空间相对更大的二套房,利率也被上浮更多点数以约束炒房。


  涨跌互现


  上海首套房贷成本微降,?#26412;?#28145;圳升幅≤1基点


  房贷利率换锚首日,四城首套房房贷成本涨跌互现。


  ?#26412;?#22320;区建行、?#34892;小⒈本?#38134;行多家银行贷款经理表示,当天开始执行的利率,是在9月20日5年期以上LPR(4.85%)报价基础上,首套上浮不低于55个基点,二套房不低于105个基点,即首套房贷利率不低于5.4%,二套房贷利率不低于5.9%.与此前?#26412;?#24066;场主流的首套房贷利率5.39%、二套房贷利率5.88%相比,分别微升了1个基点和2个基点。


  深圳和天津地区多银行的首套房贷利率都在LPR报价基础上上浮30个基点,二套上浮60个基点,即首套不低于5.15%,二套不低于5.45%.深圳一家建行支行的个贷经理介绍,此前该行执行首套房贷利率5.145%、二套房贷利率5.39%,国庆后申请,首套房、二套房利率分别上涨0.5个基点和6个基点。


  不同于上述三个城市,上海地区有银行首套房贷利率仍然“让利”。一位建行个贷经理称,当前执行房贷利率在9月20日LPR报价基础上减20个基点,二套房贷利率加60个基点。即首套房贷利率最低4.65%,比此前的4.655%(基准利率9.5折)降0.5个基点;二套房贷利率最低5.45%,比此前的5.39%增6个基点。


  多银行个贷经理告诉记者,每个申请者获得的贷款利率不一定相同,具体将根据个人征信、公积金缴存等情况决定。


  直观地看,以?#26412;?#22320;区首套房贷为例,假设申请100万元贷款、25年(即300期)、以等额本息方式偿还,之前每月月供6075.36元,新规执行后月供为6081.30元,每月贷款利息增加约6元。二套房之前月供为6369.86元,新政下月供为6382.02元,每月贷款利息增加约12元。


  诸葛找房副总裁苑承建表示,新的房贷利率定价机制下,利率调整更加灵活,短期内最终执行的实际利率可能略高于之前利率,特别是二套房利率。但整体对市场影响不大,购房者实际购房成本即使?#24615;?#21152;也非常有限,?#25442;?#23545;市场预期产生明显影响,房贷利率换锚首先还是要在确保房地产市场平稳发展的情况?#29575;?#29616;利率市场化改革。


  房贷利率难预估


  房贷利率之锚每月报价一次,银行审批时长影响最终利率


  不少银行都已经在10月8日将换锚后的个人住房贷款政策落地,如?#34892;行?#24067;,全国44家分行均已实现了个人贷款参照LPR为基准利率的投放,整体保持LPR转换前后利率定价平稳切换。在调查中,也有部分银行支行称还没有接到新的通知。


  值得一提的是,由于LPR每月20日报价一次,波动?#28304;?#20110;此前基准利率,因此银行审批时长等因素会影响申请人最终获得利率。


  招商银行一位个贷经理告诉记者,假设本月20?#28072;?#30003;请贷款,在20日之前获批,首套房贷利率执行5.4%,二套房执行5.9%.如果在20日之后获批,则利率无法预估,要看届时LPR最新报价。


  各行审批时长不一。?#26412;?#38134;行一位个贷经理介绍,若申请?#21487;?#36151;,审批需一周左右;组合贷(即公积金贷款?#30001;?#36151;)需要时间长一些,按先公积金后商贷的审批?#25215;潁?#26368;长可能要一个月左右。建行上海一支行个贷经理称,该行审核组合贷一般需要一周。天津农商?#24615;?#24037;介绍,从收集资料到批准最快?#25945;歟?#19981;顺利的话也可能要一个月,“比如客户一直不给提供资料,或者开发商预告登记还没出来都有可能延缓审批速度。”


  还有银行不以审批日期利率为准。建行深圳一支行个贷经理介绍,该行以查询申请人征信和录系统的时间为准,最快在申请人提交材料当天就进行。整个审批时间算下来,一般需要一星期左右。


  苏宁金融研究院高级研究员?#24405;文治?#31216;,由于LPR的引入,不排除新的房贷利率比老政策(基准利率)有更大的波动性,如此也意味着更大的利率风险。因此建议购房者在测算月供和贷款规模时,应该结合?#32422;?#30340;收入水平量力而行。如每月到手收入为2万元的购房者,建议考虑将月供额度设置为1万元,?#25442;?#24433;响?#32564;?#27963;质量,且即使房贷利率出现向上波动,每月多支出上千元房贷月供也是可以接受的。


  ?#24405;文?#36824;建议选择混合贷。他提到,目前房贷利率新政仅限于商业贷款,公积金贷款仍沿用老办法,不仅利率更低,而且利率波动小,利率风险更低。故同等条件下,如果条件?#24066;恚?#24314;议选择公积金贷款,如果公积金贷款额度不够,也可以考虑公积金+商贷混合模?#20581;?/p>


  后市


  房贷利率波动?#25442;?#22826;大,长期看房贷成本有可能下降


  未来房贷利率会怎么走??#24615;?#22320;产首席?#27835;?#24072;张大伟?#27835;?#31216;,从全国主要的一二线城市看,目前利率水平相比2019年2季度?#26143;?#24494;波动,但80%以上城市依然维持在过去两年的最低利率。2019年监管密集加强对房地产金融的风险把控,引导资金进入实体经济,在“房住不炒”原则下,市场平稳是主流,房贷利率波动?#25442;?#22823;。


  从8月LPR改革以来两次报价也可看出,与个人房贷利率关联性更?#24247;?年期以上LPR保持平稳。8月20日LPR形成机制改革后的首次报价显示,1年期为4.25%,5年期以上为4.85%;9月20日第二次公布的报价显示,1年期为4.20%,5年期以上LPR维持不变。


  长期来看,易居研究院?#24378;庵行难?#31350;总监?#26174;?#36827;表示,若考虑到此前央行全面降准的动作,以及后续国内市场继续降成本的导向,那么可以预计后续5年期LPR利率也有进一步下行的可能。若出现下行,那么对于降低房贷成本、活跃市场交易等是有积极作用的。


  多位受访银行个贷经理表示,市场是动态的,不可控因素比较多,银行一方面会根据市场变化调整,如市场资金紧张时溢价就高,另一方面也会根据产品是否挣钱等因素决定。比如一般年末银行贷款额度减少,往往会抬高利率。还有的银行支行位于中关村等非?#29992;?#21306;,房贷业务做的很少,如果分行给予支行自主定价权,支行可能上浮更多基点来平衡成本和?#25214;妗?/p>


  另外值得关注的是,此前有?#30340;?#20154;士提出,由于首套房多是?#25307;瑁?#20108;套房相?#28304;?#22312;一定投机空间,因此首套房、二套房贷利率在加点方面是否可能分化?#31354;?#22823;伟对记者表示,趋势是都会降低,因为银行的整体资金成本都在降低,房贷利率不存在上涨的可能性,其中首套房利率降低会更明显。


  苑承建告诉新京报记者,现在针对首套房、二套房的利率加点已经是?#26143;?#21035;的,二套房的加点更高。包括央行制定的利率加点下限也是?#26143;?#21035;的,首套房是不低于相应期限贷款市场报价利率,二套房是要在相应期限贷款市场报价利率加60个基点。


  新京报记者 程维妙 陈鹏


  (编辑:喃喃)


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